01-政策驅(qū)動
Policy-Driven
隨著購房壓力大、住房流動性頻繁、新生一代購房觀念的轉(zhuǎn)變、老齡化趨勢、單身率上升等多因素渠道，整體長租公寓需求量持續(xù)增長，加之人均收入水平、消費水平提升，主要基本保障的住房需求消費意愿提升，整體長租公寓市場規(guī)模快速擴張，我國長租公寓市場規(guī)模從2016年的136.01億元增長至2021年的513.89億元，2022年在疫情影響出租率下降的同時疊加新建長租公寓速度下降，市場規(guī)模增速下降明顯，2022年我國長租公寓市場規(guī)模約580.39億元，同比2021年增長12.9%左右。細(xì)分品類來看，企業(yè)集中式和服務(wù)式發(fā)展較早，分散式存在管理復(fù)雜，規(guī)模化程度低致成本高等問題，集中式和服務(wù)式占比較高。
為更好應(yīng)對住房供需的結(jié)構(gòu)性矛盾，中央政府提出了“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度” 。從“房住不炒”的定位到“住房長效機制”的確立，再到“租購并舉”的提出，明確了住房"回歸居住屬性”的改革導(dǎo)向，為未來住房發(fā)展定下總基調(diào)。
近年來，國家積極鼓勵包括長租公寓在內(nèi)的住房租賃市場的發(fā)展，出臺了一系列支持性政策，包括土地供給、稅收優(yōu)惠和金融支持等，同時也加強了市場規(guī)范和管理。上海、北京、深圳相繼發(fā)布“十四五”期間租賃住房供應(yīng)規(guī)劃。租賃住房市場又迎來新的政策加持，包括對租賃企業(yè)向個人出租住房減征增值稅及房產(chǎn)稅，將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點行業(yè)，銀保監(jiān)會宣布將指導(dǎo)銀行保險機構(gòu)加大對保障性租賃住房支持等等。
02-商業(yè)模式
Concept
目前市場上主要的長租公寓有四類：以萬科、龍湖為代表的房企系、以自如為代表的中介系、以魔方為代表的創(chuàng)業(yè)系和以如家為代表的酒店系，四大主體共同塑造行業(yè)格局。每家企業(yè)對于進入長租市場的方式、節(jié)奏和運營體系不盡相同。
03-發(fā)展趨勢
Trends
隨著國家大力發(fā)展保租房，長租公寓的行業(yè)賽道正在明顯拓寬。同時，隨著保租房REITs和不動產(chǎn)私募投資基金等金融支持政策的陸續(xù)出臺，經(jīng)營性不動產(chǎn)實現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán)，為長租公寓市場的加速發(fā)展帶來了更多可能。
因此，長租公寓在2023年再度進入快速發(fā)展期，并成為境外投資機構(gòu)繼商辦、產(chǎn)業(yè)園區(qū)之后的又一個投資熱點。
當(dāng)長租公寓市場逐漸走出兩年前相關(guān)企業(yè)相繼“爆雷”的陰霾，再次進入行業(yè)發(fā)展的“快車道”，越來越多的地產(chǎn)企業(yè)和境外機構(gòu)都紛紛布局。可以預(yù)見，新一輪長租公寓市場的競爭將更加激烈，其商業(yè)模式也隨著行業(yè)發(fā)展逐漸走向成熟。
通過智能家居系統(tǒng)，租戶可以更便捷地控制家居設(shè)備。同時，人臉識別、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等將被廣泛應(yīng)用于入住流程，提升安全性和便利性。科技的創(chuàng)新將使長租公寓更加智能、便捷，提升居住體驗。
2. 可持續(xù)建筑和綠色環(huán)保：
未來長租公寓市場將更加注重可持續(xù)發(fā)展和綠色環(huán)保。在建筑設(shè)計和改造中，將采用更多環(huán)保材料和可再生能源。同時，推動節(jié)能減排，減少對環(huán)境的影響。這種可持續(xù)的發(fā)展理念不僅符合當(dāng)代社會的價值觀，也能夠吸引更多關(guān)注環(huán)保的租戶。
3. 社區(qū)生活與共享經(jīng)濟：
未來長租公寓將不僅僅是居住空間，更是社區(qū)生活的一部分。通過構(gòu)建社區(qū)共享空間，提供豐富的社交活動和服務(wù)，長租公寓將成為社區(qū)居民之間交流合作的平臺。這種共享經(jīng)濟的理念將更好地滿足租戶對社交和社區(qū)生活的需求。
4. 彈性化租賃模式：
未來長租公寓市場可能會推出更加彈性化的租賃模式。除了傳統(tǒng)的長租模式，短租、按需租賃等形式將更為普遍。這種彈性化的模式能夠更好地適應(yīng)租戶的不同需求，使長租公寓市場更具靈活性。
5. 數(shù)據(jù)分析與個性化服務(wù)：
隨著大數(shù)據(jù)技術(shù)的不斷發(fā)展，長租公寓企業(yè)將更加深入地了解租戶的需求。通過數(shù)據(jù)分析，企業(yè)可以提供更個性化的服務(wù)，更好地滿足租戶的期望。這有助于提高租戶的滿意度，加強品牌忠誠度。
6. 政策引導(dǎo)與規(guī)范發(fā)展：
政府在未來可能加強對長租公寓市場的監(jiān)管，推動規(guī)范發(fā)展。有關(guān)房屋租賃的政策法規(guī)將更為完善，為行業(yè)提供更清晰的經(jīng)營環(huán)境。政策的引導(dǎo)有助于企業(yè)更加合規(guī)地經(jīng)營，確保市場的健康發(fā)展。
