十四屆全國人大二次會議于3月11日下午3時正式閉幕，全國政協(xié)十四屆二次會議于3月10日下午正式閉幕。相關(guān)新動態(tài)和國家戰(zhàn)略發(fā)展相關(guān)訊息陸續(xù)釋出，其中有不少與房地產(chǎn)、制造業(yè)、人工智能、高新技術(shù)發(fā)展扶持政策相關(guān)訊息，讓我們看看兩會都有哪些與房地產(chǎn)息息相關(guān)的內(nèi)容呢？
聚焦兩會-2023年工作回顧
1.國內(nèi)生產(chǎn)總值超過 126萬億 元，增長 5.2% 。
2.城鎮(zhèn)新增就業(yè) 1,244萬 人，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率平均為 5.2% 。居民消費(fèi)價格上漲 0.2% 。
3.糧食產(chǎn)量 1.39萬億 斤，再創(chuàng)歷史新高。
4.國產(chǎn)大飛機(jī)C919投入商業(yè)運(yùn)營，國產(chǎn)大型郵輪成功建造，新能源汽車產(chǎn)銷量占全球比重超過 60% 。
5.可再生能源發(fā)電裝機(jī)規(guī)模歷史性超過火電，全年新增裝機(jī)超過全球一半。
6.居民人均可支配收入增長 6.1% ，脫貧地區(qū)農(nóng)村居民收入增長 8.4% 。
7.提高“一老一小”個人所得稅專項附加扣除標(biāo)準(zhǔn)， 6,600多萬 納稅人受益。
8.全年新增稅費(fèi)優(yōu)惠超過 2.2萬億 元。
9.電動汽車、鋰電池、光伏產(chǎn)品“新三樣”出口增長近 30% 。
聚焦兩會-2024年發(fā)展主要預(yù)期指標(biāo)
1.國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 5% 左右。
2.城鎮(zhèn)新增就業(yè) 1,200萬 人以上，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率 5.5% 左右。
3.居民消費(fèi)價格漲幅 3% 左右，居民收入增長與經(jīng)濟(jì)增長同步。
5.國際收支保持基本平衡。
6.糧食產(chǎn)量 1.3萬億 斤以上。
7.單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能耗降低 2.5% 左右，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量持續(xù)改善。
【2024政府工作任務(wù)】
1.大力推進(jìn)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)，加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力。
2.深入實施科教興國戰(zhàn)略，強(qiáng)化高質(zhì)量發(fā)展的基礎(chǔ)支撐。
3.著力擴(kuò)大國內(nèi)需求，推動經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)良性循環(huán)。
4.堅定不移深化改革，增強(qiáng)發(fā)展內(nèi)生動力。
5.擴(kuò)大高水平對外開放，促進(jìn)互利共贏。
6.更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。
7.堅持不懈抓好“三農(nóng)”工作，扎實推進(jìn)鄉(xiāng)村全面振興。
8.推動城鄉(xiāng)融合區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，大力優(yōu)化經(jīng)濟(jì)布局。
9.加強(qiáng)生態(tài)文明建設(shè)，推進(jìn)綠色低碳發(fā)展。
10.切實保障和改善民生加強(qiáng)和創(chuàng)新社會治理。
房地產(chǎn)事關(guān)經(jīng)濟(jì)增長、風(fēng)險防范和民生福祉，是大家關(guān)注的重點(diǎn)和熱點(diǎn)。關(guān)于房地產(chǎn)的定調(diào)，政府工作報告延續(xù)了去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議基調(diào)，聚焦在標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險，積極向發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型過渡。
標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險
2024年政府工作報告關(guān)于房地產(chǎn)的提法主要集中在“更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險”部分，具體表述為“標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險，維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融大局穩(wěn)定”。
（一）穩(wěn)妥有序處置風(fēng)險隱患
“完善重大風(fēng)險處置統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制，壓實企業(yè)主體責(zé)任、部門監(jiān)管責(zé)任、地方屬地責(zé)任，提升處置效能，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線”。當(dāng)前房地產(chǎn)政策“防風(fēng)險”基調(diào)不變，并且進(jìn)一步深化為完善風(fēng)險處置和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制，明確了包括企業(yè)、部門和地方三方在內(nèi)的風(fēng)險化解責(zé)任主體。
“優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，與去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議表述基本一致。銷售回款是房企最主要資金來源，當(dāng)前銷售不振疊加房企融資能力明顯減弱，房地產(chǎn)主要指標(biāo)尚待回暖、房企相關(guān)風(fēng)險事件仍有暴露。政策層面已多次提及對國企和民企一視同仁，支持房企的合理融資需求、保持融資平穩(wěn)，相信會有更多有力有效政策出臺。
（二）健全風(fēng)險防控長效機(jī)制
報告提出要“適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”。當(dāng)前我國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)66.2%，與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的80%左右仍有差距，考慮到農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化進(jìn)程和深化戶籍制度改革趨勢，還有很大提升空間，房地產(chǎn)需求特別是改善性需求潛力依然很大。針對供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，建立“保障+市場”的住房供應(yīng)體系，加大保障性住房建設(shè)和供給是當(dāng)前重點(diǎn)工作，能夠有效惠及民生、穩(wěn)定投資、促進(jìn)轉(zhuǎn)型。
（三）穩(wěn)步實施城市更新行動
報告在“推動城鄉(xiāng)融合和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，大力優(yōu)化經(jīng)濟(jì)布局”部分提到：“穩(wěn)步實施城市更新行動，推進(jìn)‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造，加快完善地下管網(wǎng)，推動解決老舊小區(qū)加裝電梯、停車等難題，加強(qiáng)無障礙環(huán)境、適老化設(shè)施建設(shè)，打造宜居、智慧、韌性城市”。自2021年政府工作報告中首次寫入“城市更新”，明確提出要“實施城市更新行動”“加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度”，城市更新加速推進(jìn)，既解決了城市發(fā)展中的突出問題和短板，又提高人民群眾的獲得感，還成為擴(kuò)大內(nèi)需的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計，2023年全國實施各類城市更新項目6.6萬個，完成投資2.6萬億元，包括新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個，惠及2,200多萬居民，有效增強(qiáng)了人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。
CLEAR DEVELOPMENT
房地產(chǎn)發(fā)展新模式逐漸清晰
自2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出探索房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展模式以來，一直沒有形成完整提法，從“探索推動新舊模式平穩(wěn)過渡”到“加快構(gòu)建”，行業(yè)發(fā)展新模式逐漸清晰。總的來看，房地產(chǎn)發(fā)展新模式需適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化。
五是城市更新行動作為國家戰(zhàn)略，既是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然過程，又是推動城市高質(zhì)量發(fā)展的重要手段，還是行業(yè)發(fā)展新模式的重要組成部分。此外，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于“充分賦予城市調(diào)控自主權(quán)”的表述也意味著未來城市政府政策端可以有更多突破。
TRANSFORMATION
在化解風(fēng)險過程中實現(xiàn)轉(zhuǎn)型
房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及面廣，從投資和消費(fèi)兩端影響經(jīng)濟(jì)和民生，是重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險化解的重中之重。近期建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、降低存款準(zhǔn)備金率、放寬經(jīng)營性物業(yè)貸用途和額度上限、部分核心城市大幅放松限購等政策接連出臺、加速推進(jìn)、超出預(yù)期，體現(xiàn)了維穩(wěn)向好的積極導(dǎo)向。例如，1月12日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》（建房〔2024〕2號），截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制，共提出房地產(chǎn)項目約6000個，商業(yè)銀行審批通過貸款超2000億元，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。“路雖遠(yuǎn)，行則將至；事雖難，做則必成。”當(dāng)前仍需堅定信心、久久為功，在標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險過程中實現(xiàn)向發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型的政策目標(biāo)。
NEW MODE
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型三個新模式
（1）制度新模式，重點(diǎn)圍繞住房及相關(guān)制度形成有機(jī)循環(huán)的健康系統(tǒng)。 關(guān)于住房制度，要處理好保障、支持與市場的關(guān)系。應(yīng)充分結(jié)合市場真實需求，加大保障性住房（含配租和配售）的供應(yīng)，完善市場化商品住房的基礎(chǔ)性制度，厘清保障房與商品房的邊界及職能。關(guān)于相關(guān)制度，要逐步完善土地供應(yīng)、金融財稅、行業(yè)規(guī)制等各項制度。
（2）企業(yè)新模式，助力企業(yè)由粗放的重開發(fā)模式轉(zhuǎn)型為精細(xì)化的重運(yùn)營服務(wù)模式，對接居民“多樣化改善性住房需求”。 值得關(guān)注的是，本次報告首次在“改善性住房需求”前增加“多樣化”的表述。居民需求的“多樣化”要求企業(yè)融通縱橫一體化的專業(yè)服務(wù)，重視空間+服務(wù)、綠色+低碳、智慧+適老等居住服務(wù)業(yè)態(tài)打造，發(fā)展數(shù)字化、智慧化的地產(chǎn)科技，注重ESG驅(qū)動，打造多樣化、個性化、多層次的住房產(chǎn)品。
（3）房地產(chǎn)金融發(fā)展新模式，助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成“投融建管退”閉環(huán)。 例如保租房及公租房作為底層資產(chǎn)，可探索不動產(chǎn)私募投資基金、ABS、私募REITs、公募REITs的多層次、全鏈條投資模式，解決保障房建設(shè)運(yùn)營中普遍面臨的資金問題。建議對不同類型住房，有針對性的設(shè)計合理融資方式，引導(dǎo)市場多元主體參與，加大對民營企業(yè)參與的扶持力度，增強(qiáng)市場化水平，提升產(chǎn)品流動性。
