大宗交易的方式有資產(chǎn)交易和股權(quán)交易兩種。
顧名思義，資產(chǎn)交易就是收購方直接收購轉(zhuǎn)讓方持有的在建工程或者房屋資產(chǎn)的所有權(quán)，交易完成后，資產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生變更。
股權(quán)交易就是收購方直接收購轉(zhuǎn)讓方持有的項(xiàng)目公司股權(quán)，股權(quán)交易完成后，資產(chǎn)的權(quán)屬仍為該項(xiàng)目公司，是該項(xiàng)目公司的股東發(fā)生了改變。那么二者之間有哪些區(qū)別呢？
01-資產(chǎn)交易
交易實(shí)質(zhì)：資產(chǎn)交易
轉(zhuǎn)讓客體：資產(chǎn)。所謂資產(chǎn)是指企業(yè)（包括公司，但不限于此）擁有的或控制的能以貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源，包括機(jī)器設(shè)備、先進(jìn)、土地使用權(quán)、無形資產(chǎn)等
交易主體：資產(chǎn)的所有者是公司
法律：只包括企業(yè)的固定資產(chǎn)、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、專有技術(shù)、經(jīng)營許可、營銷網(wǎng)點(diǎn)等
財(cái)務(wù)、會計(jì)和稅務(wù)：交易價(jià)格與賬面價(jià)值的差額所形成的凈收益或凈損失計(jì)入應(yīng)納稅所得額，征收所得稅
交易方式：房管局
02-股權(quán)交易
轉(zhuǎn)讓客體：股權(quán)。轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容包括了股東權(quán)、股東的地位或資格以及依據(jù)股東身份而依法享有的權(quán)利
交易主體：資股東的所有者是股東
法律：整體收購。所有產(chǎn)權(quán)和有關(guān)契約的權(quán)利、責(zé)任共同轉(zhuǎn)讓
財(cái)務(wù)、會計(jì)和稅務(wù)：可享受原來的累計(jì)虧損，沖減利潤，減少限期所得稅支出
交易方式：聯(lián)交所
03-“資產(chǎn)收購”和“股權(quán)收購” 具體有何區(qū)別？
股權(quán)收購是從股東手上購買目標(biāo)公司股東出資權(quán)利的一種收購方式。它通過購買目標(biāo)公司股東的股權(quán)或股份（有限責(zé)任公司為股權(quán)，股份有限公司為股份）的方式進(jìn)行，繼而達(dá)到控制目標(biāo)公司的目的。
資產(chǎn)收購則是收購者以支付有償對價(jià)直接取得目標(biāo)公司資產(chǎn)所有權(quán)的一種收購方式。通過資產(chǎn)收購的方式，投資者可以最為快捷、便利的方式直接取得選中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時(shí)又可以與目標(biāo)公司劃清關(guān)系。
2、交易主體不同
資產(chǎn)收購的主體是作為買賣雙方的兩家公司，即收購方和目標(biāo)公司（即資產(chǎn)所有權(quán)人）。
股權(quán)收購的主體是收購方和目標(biāo)公司的股東。資產(chǎn)收購的簽約主體是目標(biāo)公司與收購方，股權(quán)收購的簽約主體是目標(biāo)公司的股東和收購方。
3、收購標(biāo)的不同
資產(chǎn)收購的標(biāo)的是資產(chǎn)的所有權(quán)，出售的資產(chǎn)可以是目標(biāo)公司的全部資產(chǎn)，也可以是經(jīng)過選擇的特定資產(chǎn)，且不包括該公司的負(fù)債，與公司的債權(quán)債務(wù)不發(fā)生任何關(guān)系，收購價(jià)格一般僅取決于資產(chǎn)的市場價(jià)值。
股權(quán)收購的標(biāo)的是目標(biāo)公司的投資者的股權(quán)，可以是部分股權(quán)也可以是全部股權(quán)。而影響收購價(jià)格的因素則很多，包括目標(biāo)公司的資產(chǎn)價(jià)值、債權(quán)債務(wù)數(shù)額及或有負(fù)債。
資產(chǎn)收購時(shí)用于支付收購款的通常是貨幣。股權(quán)收購的支付手段除了貨幣外，還有很多種，比如：股權(quán)、實(shí)物資產(chǎn)、經(jīng)營管理權(quán)等。
5、收購受益人不同
資產(chǎn)收購后，資產(chǎn)的所有權(quán)與目標(biāo)公司分離，收購款進(jìn)入目標(biāo)公司成為公司的收入，但股東不能直接從資產(chǎn)出售行為中直接受益。
股權(quán)收購后，資產(chǎn)仍留在目標(biāo)公司，股東直接取得收購款后，股東與目標(biāo)公司分離，失去對目標(biāo)公司控制權(quán)。
6、變更方式不同
股權(quán)收購因?yàn)楣蓶|變動須在相應(yīng)的工商行政管理部門辦理變更手續(xù)。
資產(chǎn)收購一般不需要辦理工商變更手續(xù)，如果收購的資產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，需要到房產(chǎn)部門辦理過戶。
7、承擔(dān)債務(wù)不同
股權(quán)收購后，股東應(yīng)按股權(quán)比例承擔(dān)相應(yīng)比例的債務(wù)。
而資產(chǎn)收購后目標(biāo)公司的原有債務(wù)仍由其目標(biāo)公司承擔(dān)。
04-收購寫字樓如何估值定價(jià)？
我國不動產(chǎn)估值常見的方法包括收益法、比較法和成本法，具體如下所示：
1、收益法
收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。
適用范圍：收益法適用于經(jīng)營性且有穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)價(jià)值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等。
主要步驟：
A. 選擇具體估價(jià)方法；
B. 測算收益期或持有期；
C. 測算未來收益；
D. 確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；
E. 計(jì)算收益價(jià)值。
2、比較法
比較法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，根據(jù)期間的差異對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。
適用范圍：比較法僅適用于市場比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。
主要步驟：
A. 搜集交易實(shí)例；
B. 選取可比實(shí)例；
C. 建立比較基礎(chǔ)；
D. 進(jìn)行交易情況修正；
E. 進(jìn)行市場狀況調(diào)整；
F. 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；
G. 計(jì)算比較價(jià)值。
3、成本法
成本法是先分別求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。成本法的本質(zhì)是以不動產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值。
適用范圍：只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的不動產(chǎn)，均可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓等公益性不動產(chǎn)。在不動產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià)；
主要步驟：
A. 選擇具體估價(jià)路徑；
B. 測算重置成本或重建成本；
C. 測算折舊；
D. 計(jì)算成本價(jià)值。
05-交易寫字樓相關(guān)稅費(fèi)
進(jìn)行寫字樓的買賣與其他平臺住房的買賣是有一定區(qū)別的。因?yàn)榉课莸男再|(zhì)是不同的，在進(jìn)行寫字樓的買賣時(shí)，需要交納的稅費(fèi)和普通住宅是不一樣的。
賣方應(yīng)交稅費(fèi)增值稅：
評估總價(jià)的10％營業(yè)稅、評估總價(jià)與原總價(jià)差額的5％城市建設(shè)維護(hù)稅、營業(yè)稅的7％附加稅、營業(yè)稅的3％地方附加稅、營業(yè)稅的2％個(gè)人所得稅、評估總價(jià)的1.5％印花稅、評估總價(jià)的0.05％交易服務(wù)費(fèi)、面積＊3公證費(fèi)、評估價(jià)格*0.3％。
買方應(yīng)交稅費(fèi)契稅：
評估總價(jià)的3％印花稅、評估總價(jià)的0.05％交易服務(wù)費(fèi)、面積*3貼花、每本5元登記費(fèi)、每本50元公證費(fèi)、評估價(jià)格*0.3％。
（以上稅費(fèi)計(jì)算以國土局實(shí)際稅單及合約為準(zhǔn)）
寫字樓購買之后一般會自用或者出租，這個(gè)階段需要繳納房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、增值稅、附加費(fèi)、土地使用稅等費(fèi)用。
1、企業(yè)自用：
個(gè)人購買的寫字樓，無法以個(gè)人名義自用，需出租給自家企業(yè)用于經(jīng)營；企業(yè)購買的寫字樓，如果自用，需繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅等費(fèi)用。
①房產(chǎn)稅：房產(chǎn)原值×(1-10%~30%)×1.2%
②土地使用稅：實(shí)際占用的土地面積×適用稅額
以個(gè)人名義將購買的寫字樓對外出租，需交納增值稅、附加稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等費(fèi)用。
①增值稅： 5%
自然人出租不動產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
教育費(fèi)附加＝增值稅×3%
地方教育附加＝增值稅×2%……
③個(gè)人所得稅：（租金收入-稅費(fèi)-修繕費(fèi)用）×（1-20%）×20%
3、企業(yè)出租
以企業(yè)名義將購買的寫字樓對外出租，需交納增值稅、附加稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等費(fèi)用。
①增值稅：9%或5%
一般納稅人出租不動產(chǎn)，增值稅適用稅率為9%，簡易計(jì)稅征收率為5%；
