2022年第四季度，全市整體凈吸納量連續(xù)三個(gè)季度錄得負(fù)值，凈吸納量環(huán)比上升69,800平方米，甲級(jí)（含頂級(jí)）、乙級(jí)寫字樓凈吸納量均呈現(xiàn)不同程度上升，需求量有所回暖。受全市核心商圈甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓空置面積增加影響，全市整體寫字樓空置率環(huán)比上升0.26個(gè)百分點(diǎn)。本季度全市（含頂級(jí)、甲級(jí)、乙級(jí)）成交租金未能止住收窄態(tài)勢(shì)，已連續(xù)四個(gè)季度下行，環(huán)比第三季度下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，降至每平方米每月278.85元。回暖需逐步復(fù)蘇，空置率上行壓力依然存在，預(yù)測(cè)短期內(nèi)租金仍未探底。
2022年第四季度全市整體存量有所增加，在連續(xù)兩個(gè)季度無新增供應(yīng)量之后，本季度長(zhǎng)安街、通州商圈迎來2個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目入市，為市場(chǎng)帶來約120,900平方米的新增供應(yīng)。在疫情壓力的影響下，部分計(jì)劃于2022年交付的樓宇不得不延后入市，2023年將有望迎來新一波供應(yīng)量的高峰。
北京寫字樓四季度市場(chǎng)總覽
2022年第四季度全市整體寫字樓市場(chǎng)需求量有所回暖，但受疫情的持續(xù)影響，全市整體市場(chǎng)活躍度成交量依然錄得負(fù)值，全市整體寫字樓凈吸納量為-2,929平方米，其中甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓凈吸納量為-15,377平方米，乙級(jí)寫字樓凈吸納量為12,448平方米，但全市整體寫字樓凈吸納量環(huán)比上季度上升69,800平方米。
本季度全市整體空置率未能止住上行壓力，空置率環(huán)比第三季度上升0.26個(gè)百分點(diǎn)至14.64%，其中甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓空置率為16.05%，環(huán)比上升0.59個(gè)百分點(diǎn)，乙級(jí)寫字樓的空置率為12.97%，環(huán)比第三季度下降0.14個(gè)百分點(diǎn)。乙級(jí)寫字樓空置面積去化明顯增加，企業(yè)控制成本意愿凸顯。
本季度全市整體（含頂級(jí)、甲級(jí)、乙級(jí)）成交租金未能止住收窄態(tài)勢(shì)，受疫情沖擊及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，已連續(xù)四個(gè)季度下行，市場(chǎng)承壓明顯，持續(xù)下行凸顯市場(chǎng)信心不足，全市整體租金最終錄得每平方米每月278.85元，環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，其中甲級(jí)寫字樓為每平方米每月340.42元，環(huán)比下降0.57個(gè)百分點(diǎn)；乙級(jí)寫字樓為每平方米每月206.45元，環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。
2022年第四季度全市整體存量有所增加，連續(xù)兩個(gè)季度無新增供應(yīng)量之后，本季度迎來2個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目入市，分別為長(zhǎng)安街商圈的王府77項(xiàng)目，以及通州商圈的新光大中心A5項(xiàng)目。兩個(gè)新項(xiàng)目的入市共為市場(chǎng)帶來約120,900平方米的新增供應(yīng)量。
核心商圈·甲乙級(jí)寫字樓概況
2022年第四季度核心商圈整體甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓凈吸納量為-21,735平方米，空置率環(huán)比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)至14.01%，租金環(huán)比第三季度下降0.43個(gè)百分點(diǎn)為每平方米每月375.32元。除金融街商圈租金環(huán)比第三季度無變化，其他商圈均有不同程度的下跌，其中空置率較高的亞奧、望京酒仙橋及麗澤商圈降幅明顯，租金環(huán)比第三季度下跌0.7至0.9個(gè)百分點(diǎn)。
本季度核心商圈整體乙級(jí)寫字樓凈吸納量為7,677平方米。空置率環(huán)比第三季度小幅度下降0.14個(gè)百分點(diǎn)至12.35%。租金仍呈現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)，環(huán)比第三季度降低0.92個(gè)百分點(diǎn)至每平方米每月239.2元。除麗澤、東二環(huán)及燕莎商圈的乙級(jí)寫字樓租金相對(duì)穩(wěn)定外，降幅明顯的商圈分別為亞奧、金融街、CBD、望京酒仙橋。亞奧、金融街商圈租金環(huán)比下降2.1和2.0個(gè)百分點(diǎn)；CBD和望京酒仙橋商圈租金環(huán)比下降1.3和1.0個(gè)百分點(diǎn)。
從市場(chǎng)租賃需求分析
1、從內(nèi)外資/行業(yè)/樓宇等級(jí)角度分析
2022年第四季度，受疫情等宏觀因素的影響，新租需求收縮明顯，陸續(xù)有企業(yè)退租或縮減面積情況發(fā)生，雖凈吸納量環(huán)比上季度有所回升，但未能止住市場(chǎng)空置率上升壓力。本季度外資企業(yè)成交面積下降2.3個(gè)百分點(diǎn)，成交數(shù)量占比上升9.3個(gè)百分點(diǎn)。
科技、金融、專業(yè)服務(wù)行業(yè)仍是市場(chǎng)成交的主要來源，科技行業(yè)成交面積環(huán)比第三季度占比上升11.6個(gè)百分點(diǎn)，占據(jù)成交面積首位。金融行業(yè)成交面積占比下降明顯，環(huán)比第三季度降低9.8個(gè)百分點(diǎn)。
從樓宇等級(jí)成交面積環(huán)比變化來看，隨著部分企業(yè)為實(shí)現(xiàn)降本增效，本季度市場(chǎng)收縮成本需求漲勢(shì)明顯，由甲級(jí)寫字樓搬遷至乙級(jí)寫字樓需求有明顯增加，乙級(jí)寫字樓成交增速?gòu)?qiáng)勁，乙級(jí)寫字樓成交面積環(huán)比上升21.2個(gè)百分點(diǎn)，成交面積占比已超過甲級(jí)寫字樓，甲級(jí)寫字樓成交數(shù)量環(huán)比第三季度下降19.7個(gè)百分點(diǎn)。
本季度頂級(jí)、甲級(jí)寫字樓成交面積環(huán)比上季度均有所降低；其中甲級(jí)寫字樓成交面積降幅超過16萬平方米，乙級(jí)寫字樓成交面積逆勢(shì)增長(zhǎng)。
從行業(yè)成交面積環(huán)比變化來看，科技、金融行業(yè)本季度成交面積環(huán)比上季度降低共超9萬平方米，成交數(shù)量降幅分別為34.78%和30.43%，表現(xiàn)較為低迷；僅能源化工及聯(lián)合辦公行業(yè)成交面積環(huán)比上季度有所上升。
2022年第四季度科技行業(yè)在中關(guān)村、望京酒仙橋商圈成交面積占比顯著，占比超過全市的五成，亞奧、燕莎等商圈也有該類企業(yè)落位。
金融行業(yè)依舊將金融街、CBD商圈作為其主要選擇區(qū)域，除此，第四季度在中關(guān)村商圈成交面積有明顯增加，環(huán)比上升18.3個(gè)百分點(diǎn)。
CBD及麗澤商圈良好的樓宇品質(zhì)吸引了本季度六成的專業(yè)服務(wù)類企業(yè)進(jìn)駐，麗澤商圈作為新興商圈，已經(jīng)成為眾多專業(yè)服務(wù)類企業(yè)提升形象、降本增效的優(yōu)選商圈。
2、從成交商圈角度分析
從各主要商圈成交面積環(huán)比變化來看，望京酒仙橋、長(zhǎng)安街、亞奧商圈本季度成交面積有所增長(zhǎng)，其他商圈成交面積環(huán)比上季度均呈現(xiàn)不同程度降低，其中CBD商圈降幅最為顯著。
2022年第四季度的成交面積占比較高的商圈分別為中關(guān)村、望京酒仙橋及CBD。中關(guān)村商圈在本季度成交面積占比為全市寫字樓成交總面積的20.1%，望京酒仙橋商圈成交占比為16.7%，CBD商圈成交占比為14%。
中關(guān)村商圈在第四季度超六成的簽約來源為同商圈內(nèi)企業(yè)，部分位于上地北清路商圈的企業(yè)也擇機(jī)搬遷至中關(guān)村商圈。2023年也將有眾多新樓宇入市會(huì)為中關(guān)村商圈帶來更多的搬遷選擇，預(yù)測(cè)租金將會(huì)進(jìn)一步呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。
望京酒仙橋商圈在第四季度有47%的成交面積(大于1,000平方米)由本商圈內(nèi)企業(yè)去化。望京酒仙橋商圈本季度成交仍以科技類企業(yè)為主，成交面積超過本季度的七成，環(huán)比上季度成交面積上升1.1個(gè)百分點(diǎn)。
CBD商圈在第四季度新租及擴(kuò)租需求(大于1,000平方米)當(dāng)中54%為商圈內(nèi)企業(yè)，分別有23%的企業(yè)來自于金融街和燕莎商圈。金融、專業(yè)服務(wù)行業(yè)是CBD商圈成交兩大主力，成交面積之和超整體商圈的四成。
2022年
寫字樓市場(chǎng)總結(jié)
2022年寫字樓租賃市場(chǎng)受疫情影響，本年度市場(chǎng)活躍度持續(xù)呈現(xiàn)走低態(tài)勢(shì)，2022年計(jì)劃入市的部分寫字樓項(xiàng)目延期交付，致使2022年第二、第三季度市場(chǎng)無新增供應(yīng)量，為2015年以來同期新增供應(yīng)量的最低值。
2022年北京寫字樓市場(chǎng)整體吸納量受到市場(chǎng)活躍度的影響，持續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，各商圈均有企業(yè)陸續(xù)退租，在2022年連續(xù)兩次受到疫情的重創(chuàng)，需求量收縮明顯，導(dǎo)致空置率進(jìn)一步上升，租金在今年持續(xù)承壓呈現(xiàn)連續(xù)下降趨勢(shì)，同比去年全市整體租金下行3.27個(gè)百分點(diǎn)。
從行業(yè)角度分析2022年因疫情持續(xù)承壓的大環(huán)境下，科技、金融、專業(yè)服務(wù)行業(yè)始終是市場(chǎng)成交的主要來源，科技行業(yè)在中關(guān)村商圈較為活躍且成交面積占比最大，同時(shí)在望京酒仙橋及亞奧商圈也是科技行業(yè)活躍的目標(biāo)區(qū)域。金融行業(yè)依舊以金融街商圈為主，隨著麗澤新興商圈的逐漸成熟，其良好的樓宇品質(zhì)、超高的性價(jià)比及極具競(jìng)爭(zhēng)力的政策支持，陸續(xù)吸引了眾多金融企業(yè)入駐，同時(shí)也成為企業(yè)的優(yōu)選商圈。
未來市場(chǎng)展望
因2022年部分寫字樓項(xiàng)目受疫情影響延期交付，隨著2023年的到來北京寫字樓市場(chǎng)將迎來多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，隨之將迎來供應(yīng)小高峰，預(yù)計(jì)全市寫字樓市場(chǎng)將有近170萬平方米的新增體量投放市場(chǎng)。而眾多現(xiàn)有項(xiàng)目也將面臨空置率持續(xù)上升的壓力，整體市場(chǎng)將更加導(dǎo)向租戶方，預(yù)測(cè)2023年又將是企業(yè)一次抄底的機(jī)會(huì)。
2022年四季度末，隨著疫情防控政策優(yōu)化調(diào)整后，復(fù)工復(fù)產(chǎn)秩序逐漸步入正軌，北京政府有望陸續(xù)出臺(tái)更多的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和扶持政策，將有助于北京寫字樓市場(chǎng)在2023年逐步復(fù)蘇回暖，市場(chǎng)預(yù)期信心也將增強(qiáng)。但隨著2022年延期交付的新寫字樓項(xiàng)目陸續(xù)投入市場(chǎng)，全市空置率上行壓力依然存在，預(yù)測(cè)短期內(nèi)租金探底仍未結(jié)束，依然呈現(xiàn)緩慢下行趨勢(shì)。
在未來五年中，北京主要商圈新增供應(yīng)量將接近336萬平方米，其中CBD商圈新增體量為1,675,346平方米，約為主要商圈新增供應(yīng)量的50%，望京酒仙橋商圈新增體量為644,584平方米，占到主要商圈新增供應(yīng)量的19%，除長(zhǎng)安街商圈外，其他商圈均有一定體量的未來供應(yīng)。
在2023年至2024年，除大量標(biāo)準(zhǔn)寫字樓產(chǎn)品項(xiàng)目集中入市外，還將有多個(gè)城市更新項(xiàng)目投入市場(chǎng)，就森裕咨詢統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示（見上表），未來2年將有超過46萬平方米的城市更新項(xiàng)目入市，分別集中在望京酒仙橋、亞奧、長(zhǎng)安街、中關(guān)村、金融街以及麗澤等商圈，這也將為企業(yè)帶來更多產(chǎn)品選擇的空間。
