2023年第一季度，全市整體新增供應(yīng)量增加328,524平方米，受新增供應(yīng)及部分樓宇租戶退租影響，全市整體寫字樓凈吸納量為-330,007平方米，連續(xù)四個(gè)季度錄得負(fù)值，凈吸納量下降明顯。本季度三個(gè)入市新樓宇分別位于給中關(guān)村、麗澤、上地/北清路商圈，將為入市商圈的企業(yè)帶來了新的選擇，預(yù)計(jì)2023年將會(huì)有更多新增供應(yīng)項(xiàng)目入市拉升整體市場存量。
2023年第一季度全市整體寫字樓空置率繼續(xù)走高，環(huán)比上季度增加 2.92 個(gè)百分點(diǎn)，其中全市甲級（含頂級）寫字樓空置率環(huán)比上升 1.30 個(gè)百分點(diǎn)。全市整體平均租金持續(xù)降低，環(huán)比上季度下降 0.38 個(gè)百分點(diǎn)，部分高空置率樓宇成交租金呈持續(xù)下行態(tài)勢。
本季度一方面受整體市場需求量收縮影響，租金進(jìn)一步承壓，另一方面受部分企業(yè)退租，租金繼續(xù)呈下行態(tài)勢，全市整體成交租金為每平米每月277.80元，環(huán)比上季度降低 0.38 個(gè)百分點(diǎn)。
其中甲級（含頂級）寫字樓成交租金環(huán)比下降0.34 個(gè)百分點(diǎn)，為每平米每月 339.25 元；乙級寫字樓成交租金環(huán)比下降 0.56 個(gè)百分點(diǎn)，錄得每平米每月 205.30 元。
2023年第一季度核心商圈整體甲級（含頂級）寫字樓凈吸納量為 -109,503 平方米，空置率環(huán)比上升 1.62 個(gè)百分點(diǎn)，錄得 15.63% ；成交租金環(huán)比 2022 年第四季度下降 0.45 個(gè)百分點(diǎn)為每平米每月 373.89 元。除麗澤區(qū)域成交租金環(huán)比上季度有 0.6 個(gè)百分點(diǎn)的上升，金融街、東二環(huán)區(qū)域的成交租金環(huán)比上季度無變化，其他區(qū)域均有不同程度的下跌。
本季度核心商圈整體乙級寫字樓凈吸納量為 -109,752 平方米。乙級寫字樓的空置率環(huán)比 2022 年第四季度上升 2.08 個(gè)百分點(diǎn)，錄得 14.34% ；成交租金繼續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢，環(huán)比上季度下降 0.77 個(gè)百分點(diǎn)至每平方米每月 237.35 元。其中望京 / 酒仙橋商圈的成交租金降幅相對顯著，環(huán)比上季度降低 1.4 個(gè)百分點(diǎn)。
從市場租賃需求分析
1、從行業(yè)角度分析
2023 年第一季度寫字樓市場，受到國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇等宏觀因素的影響，新租 / 搬遷需求環(huán)比上季度有所增加，但仍陸續(xù)有企業(yè)退租或縮減面積情況發(fā)生，伴隨著新樓宇的入市，凈吸納量環(huán)比上季度有明顯降低。
本季度外資企業(yè)成交面積下降 2.5 個(gè)百分點(diǎn)，成交數(shù)量占比下降 3.3 個(gè)百分點(diǎn)。本季度有眾多企業(yè)擇機(jī)搬遷，甲級寫字樓成交占比增幅明顯，甲級寫字樓成交面積占比上升 14.5 個(gè)百分點(diǎn)。
科技、金融、專業(yè)服務(wù)行業(yè)始終是市場成交的主要來源；金融行業(yè)成交面積占比上升 12.1 個(gè)百分點(diǎn)，科技行業(yè)成交面積占比下降明顯，降低約 14.2 個(gè)百分點(diǎn)。
2023年第一季度科技行業(yè)在京通傳媒及望京/酒仙橋商圈成交面積占比顯著，占比超過全市的五成，CBD、中關(guān)村等商圈也有該類企業(yè)落位。
金融行業(yè)在中關(guān)村、金融街CBD 、麗澤、東二環(huán)商圈均有落位，本季度金融行業(yè)在中關(guān)村商圈成交面積有明顯增加，環(huán)比上升 65.6 個(gè)百分點(diǎn)。 CBD 及麗澤商圈良好的樓宇品質(zhì)吸引了本季度六成的專業(yè)服務(wù)類企業(yè)進(jìn)駐，麗澤商圈作為新興商圈，已經(jīng)成為眾多專業(yè)服務(wù)類企業(yè)提升形象、降本增效的優(yōu)選商圈。
2、從成交角度分析
2023年第一季度， CBD 、望京 / 酒仙橋、中關(guān)村、麗澤是本季度成交的熱點(diǎn)區(qū)域，占比超過全市成交面積的 50% 。 CBD 商圈在本季度成交面積占比為 18.2% ，望京 / 酒仙橋、中關(guān)村商圈成交面積占比均為 12.4% ，麗澤商圈成交面積占比為 9.7% 。
從2023 年第一季度寫字樓成交面積來看，本季度 5,000 平方米以上的成交面積占比最大，為 43.9% ；超過 2,000 平方米且在 5000 平方米以內(nèi)的成交面積占比超過全市成交面積的四分之一，為 25.2% 。
3、 從主要成交環(huán)比變化分析
按行業(yè)成交面積 (-/+) 環(huán)比變化
2023 年第一季度從行業(yè)成交面積來看，金融行業(yè)本季度成交面積環(huán)比上季度上升超過 10 萬平方米，成交數(shù)量漲幅為 63.46% ，表現(xiàn)活躍；包括科技、制造業(yè)、能源業(yè)、能源化工等其他主要行業(yè)成交面積均有上升。
按樓宇等級成交面積(-/+) 環(huán)比變化
2023 年第一季度從樓宇等級成交面積來看，本季度各等級樓宇成交面積環(huán)比上季度均有所上升；其中甲級寫字樓成交面積增長超過 20 萬平方米。
按商圈成交面積(-/+) 環(huán)比變化
2023年第一季度從各商圈成交面積來看， CBD 、麗澤商圈本季度成交面積增長明顯，約為 6 萬平方米和 4 萬平方米，表現(xiàn)活躍，除燕莎商圈外，其他商圈成交面積環(huán)比上季度均呈現(xiàn)不同程度上升。
2023年第一季度受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、疫情結(jié)束管控放開影響，租賃需求在春節(jié)后雖有所反彈，吸納量環(huán)比上季度亦有所增加，但新項(xiàng)目的入市及部分樓宇租戶陸續(xù)退租使空置率仍未止住上行趨勢。
2023 年還將有多個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)投入市場，全年新增供應(yīng)量將達(dá)到短期內(nèi)的高峰，空置率還將繼續(xù)上行。受高空置率影響，第一季度全市成交租金繼續(xù)下跌，對于租戶進(jìn)行樓宇品質(zhì)升級依然會(huì)是較好的機(jī)遇；而發(fā)展商需要及時(shí)調(diào)整其租賃策略，以在目前需求疲軟且不穩(wěn)定的市場環(huán)境下留住租戶或吸引企業(yè)入駐。
2023年北京寫字樓市場將迎來多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，隨之迎來供應(yīng)小高峰，預(yù)計(jì)全市寫字樓市場將有將近 180 萬平方米的新增體量投放市場。而現(xiàn)有項(xiàng)目也仍陸續(xù)釋放可觀的可租面積，推進(jìn)新租需求的落地。
2023 年第一季度，受空置率持續(xù)上行影響，預(yù)測短期內(nèi)北京寫字樓成交租金將繼續(xù)降低；從中長期來看，空置面積逐步被去化將增加空置率降低的可能，而成交租金預(yù)測將有所回升。
在2023-2026 年，全市主要商圈新增供應(yīng)量主要集中在 CBD 、望京 / 酒仙橋與亞奧商圈。金融街、中關(guān)村、麗澤和東二環(huán)商圈也將有新的寫字樓項(xiàng)目陸續(xù)投入市場。
在2023 年至 2024 年，除了大量新增項(xiàng)目集中入市，部分現(xiàn)有項(xiàng)目也投入了項(xiàng)目更新計(jì)劃，在望京 / 酒仙橋、亞奧、長安街、中關(guān)村、金融街以及麗澤商圈均有更新升級項(xiàng)目體量投入市場，給入駐企業(yè)提供更好的辦公環(huán)境及體驗(yàn)，展望未來五年，北京寫字樓市場活躍度會(huì)逐漸回暖。
